전세 계약을 갱신하면서 보증금을 증액했다면, 기존 계약서에 확정일자가 있다는 이유만으로 안심하기 어렵습니다. 보증금 중 늘어난 금액은 기존 금액과 보호 순위가 달라질 수 있어 갱신 계약서와 확정일자를 챙겨야 합니다.
증액분의 우선순위는 별도로 판단됩니다
주택임대차보호법상 우선변제를 받으려면 대항요건과 확정일자 등 법정 요건을 갖춰야 합니다. 기존 보증금은 종전 계약의 요건을 유지하면 기존 순위가 인정될 수 있지만, 증액분은 새 계약서에 확정일자를 받은 시점을 기준으로 순위가 정해질 수 있습니다. 따라서 그 사이 집에 근저당권이나 다른 권리가 설정됐다면 증액분이 불리해질 수 있습니다.
갱신 계약서를 쓸 때 확인할 점
계약서에는 기존 계약과 갱신 계약의 관계, 종전 보증금과 증액분, 증액분 지급일을 분명히 적으세요. 확정일자를 받기 전에는 등기사항증명서를 확인해 새 권리가 설정됐는지도 살펴보는 편이 좋습니다. 확정일자를 받더라도 점유와 주민등록 등 다른 요건이 갖춰지지 않으면 보호에 문제가 생길 수 있습니다. 계약 기간만 연장하고 보증금이 그대로라면 기존 계약서와 확정일자를 보관하되, 갱신 내용을 서면으로 남겨 두세요.
자주 묻는 질문
보증금이 그대로인데 갱신 계약서를 새로 쓰면 확정일자도 다시 받아야 하나요?
보증금 증액이 없다면 새 확정일자가 기존 순위를 자동으로 높여 주지는 않습니다. 갱신 사실과 변경 내용을 서면으로 남기고 기존 계약서와 확정일자를 함께 보관하세요.
증액분을 지급한 뒤 확정일자를 받아도 되나요?
받을 수는 있지만, 확정일자를 받기 전에 설정된 권리보다 증액분의 순위가 뒤처질 수 있습니다. 가능하면 증액 계약을 체결한 뒤 신속히 확정일자를 받으세요.